Signer un bail commercial : que faut-il savoir avant de s’engager ? Quels sont les différents types de baux commerciaux ? Quelle différence entre un bail commercial 3-6-9, un bail précaire et un bail professionnel ?
On sait combien le choix de l’emplacement commercial est déterminant pour la réussite de l’entreprise. Choix d’autant plus important qu’il se traduit généralement par la signature d’un bail commercial, qui engage le preneur pour plusieurs années… raison de plus pour ne pas se tromper.
La signature du bail est un moment important, qui comporte des risques aussi bien juridiques qu’économiques. Le bail définit les droits et devoirs du locataire, les conditions de renouvellement et de résiliation ou encore les modalités de révision du loyer.
Heureusement en France, les baux commerciaux protègent les commerçants. Et pour cause, la valeur de certains commerces se construit principalement sur l’emplacement : c’est la raison pour laquelle la loi ne permet pas au propriétaire d’évincer son locataire, sauf s’il lui paye une indemnité correspondant au montant de son fonds de commerce. Ainsi, le commerçant se trouve quasi propriétaire de son emplacement. Mais ce n’est pas pour autant qu’il n’a aucune obligation à respecter.
Voici tout ce qu’il faut savoir avant de signer un bail commercial.
Signer un bail commercial : faut-il privilégier le bail 3-6-9 ?
Le « 3-6-9 » est le plus répandu des baux commerciaux. Son nom vient du fait que la durée du bail est de 9 ans, avec possibilité pour le locataire de donner congé au bout de 3, 6 ou 9 ans.
Au-delà des 9 ans, le locataire a droit au renouvellement de son bail afin qu’il puisse conserver sa clientèle et continuer à exercer son activité sereinement. C’est donc un type de bail très protecteur pour le locataire, qui se voit par ailleurs protégé par des loyers plafonnés.
Le bail commercial définit en outre les règles de répartition des charges, des travaux, des impôts et autres taxes.
Quelques inconvénients toutefois. Si le commerçant souhaite changer d’emplacement et résilier son bail, il devra attendre la fin de la période triennale, ce qui peut dans certains cas poser problème par exemple si l’activité se développe rapidement et nécessite de s’installer dans un nouveau local, ou à l’inverse si l’emplacement s’avère décevant et nécessite un déménagement urgent. Le commerçant peut alors se retrouver littéralement coincé. Seule solution dans ce cas : payer deux loyers en même temps…
Autre inconvénient, le propriétaire se trouvant très contraint par ce type de bail, peut tenter d’imposer des conditions plus dures, par exemple une limitation du type d’activité, un dépôt de garantie élevé ou encore le paiement d’un pas-de-porte, sorte de droit d’entrée qui permet au propriétaire de se prémunir contre les hausses des loyers dont il pourrait ne pas profiter.
Le propriétaire peut aussi se raccrocher aux cas spécifiques prévus par la loi pour mettre fin au bail, par exemple pour non-respect des termes du contrat, ou encore pour transformer le local en habitation…
Le bail précaire : une alternative à double-tranchant
Le bail précaire est un bail dérogatoire au bail commercial classique 3-6-9. Sa durée peut être très courte.
A noter que ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent rompre le bail de manière anticipée. Ce type bail est très souple ; il est souvent utilisé pour tester une nouvelle activité, ou pour exercer de façon saisonnière.
Toutefois, il n’offre aucune garantie au locataire : pas de droit au renouvellement du bail, pas de plafonnement des loyers, pas d’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
La durée totale du bail précaire ou des baux précaires successifs ne peut excéder 3 ans. Au-delà, si le locataire est toujours dans les lieux, il bénéficie alors automatiquement d’un bail commercial classique.
Bail commercial ou bail professionnel ?
Chose parfois méconnue, les professionnels libéraux ne sont pas obligés de signer un bail commercial pour exercer leur activité dans un local. En effet, ils peuvent préférer s’orienter vers un « bail professionnel », que leur activité soit réglementée ou non.
Ce type de bail présente de nombreux avantages, notamment une grande souplesse. D’une durée minimale de 6 ans, il donne au locataire la possibilité de sortir à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le propriétaire, lui, ne peut rompre le bail avant terme.
Dans tous les cas, les contrats de bail étant d’une rédaction très complexe, il est essentiel de s’entourer ou de demander conseil avant de signer, signature qui se fera d’ailleurs quasi systématiquement devant notaire…
Combien coûte un local commercial ?
Le montant des loyers commerciaux est susceptible de varier fortement en fonction de la zone et des caractéristiques du local. Du petit local à la grande surface, le montant peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros par mois.
Mais le loyer n’est pas le seul paramètre : il faut aussi évoquer le « droit au bail », qui est le paiement du droit à occuper un local commercial. La somme, payée par le nouveau locataire à l’ancien, garantit la reprise du bail existant, et assure le droit au renouvellement du bail.
Le montant de ce droit au bail dépend bien sûr de la qualité de l’emplacement, de l’état du local, des activités autorisées, du montant du loyer par rapport aux prix du marché, ou encore de la possibilité de sous-louer. Ainsi, le montant du droit au bail peut varier de quelques milliers à quelques dizaines de milliers d’euros…
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